外地人在上海买二手房的核心条件
对于那些户口不在上海的朋友们, 如果他们想要去买上海的二手房子, 那么就必须同时满足下面这些条件才行。当然, 这一切都得要看清楚在买房那个时间点, 上海市住建委发布的最新公告是怎么说的为准。
1. 社保或个税连续缴纳: 您需要持有自您的自购房日期开始算的前36个月期间, 在上海地区连续缴纳社会保险或者个人所得税的证明文件。这个证明必须包含补缴的记录, 且要保持连续性, 也就是说中间不能出现断缴的情况, 如果中间断了缴, 那么计算的起点就要重新来算了。
2. 关于购房套数的限制规定是: 非上海户籍的家庭这个说法, 里面包括了配偶还有未成年子女在内, 他们在全市范围之内仅仅只能购买一套住房；而单身人士的话, 也同样受到限制, 只能购买一套住房。
3. 已婚和非沪籍的家庭人员, 只要满足了社保或者个税的年限要求就可以了, 单身和非沪籍的人士则需要除了完成社保以及个税条件以外, 有一部分地区还会额外要求必须已经持有上海市居住证且达到规定的年限数, 详细的规则应当参考各个区发布的最新规定才行。
4. 区域差异: 在环线之外的部分地方, 限购的要求是有阶段性放松的。所以在买房子的时候, 你得去确认一下你想要买的房产所在的区, 是不是执行的是那种有差别的政策。
提示: 政策是会存在年度调整的。您在购买房屋之前, 务必要登录“上海市住房和城乡建设管理委员会”的官网。或者您也可以拨打12345市民热线。目的是为了确认最新的政策口径。
购房全流程（6个关键步骤）
外地买家高频疑问速答
无社保记录能否买房? 是不能的。对于上海二手房来说, 如果是非沪籍买家是需要被强制要求提供连续社保或者个税的情况的, 如果没有这些记录的话就是没有购房资格的。
由公司代缴社会保费用是否被认可呢? 要求的是必须以个人名字名义建立持续的缴纳历史记录, 如果是纯粹的挂靠行为, 并且没有实际发生的劳动工作关系, 那么这种代缴做法就可能存在面临检查的风险问题。
问题是,能不能先把房子买下来,然后再去补办社会保险呢?答案是不可以。判定你有没有买房资格, 要看你在网上签合同时, 是不是已经满足了连续缴纳社保的条件。如果你等到后来才去补缴社保记录, 那么这个补缴的时间段是不算在内的, 不能作为你买房的依据。
配偶是上海户籍,那能不能按照上海本地的政策来买房子? 可以这么做。夫妻双方中间只要有一方拥有上海户籍, 那么整个家庭在购买住房时, 就要按照上海户籍的标准去执行, 这样就不用再去受限于那些非上海户籍人士在购房套数上的规定。
税费速算参考（住宅上海二手房 外地人上海二手房 外地人，满五唯一）
契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套统一1%（2024年调整后口径杭州市上城区明德公益事业发展中心，以办理时税务核定为准）。
关于增值税以及附加税的征收问题, 如果持有时间满两年, 那么就可以免征；但如果持有时间未满两年, 就需要按照百分之五点三的比率来计征。
关于个人所得税的部分需要明确, 若满足持有满五年且是家庭唯一住房的条件则免征；而对于不满足该条件的情况, 则是按照差额部分的20%来计算, 或者是对全额进行1%的核定征收。
风险提示
在签订之前要去核实产证的真伪, 还要看它是否有抵押以及是否有查封的情况, 这一步可以通过访问上海市不动产登记中心的官方网站来进行查询。
在委托中介机构的时候, 一定要确认该机构持有“上海市房地产经纪机构备案”这一资质, 以此来避免遇到没有合法资质的所谓个人中介的情况。
合同中必须要把关于户口迁出的那个违约金条款给写得清清楚楚的, 这样做的目的是为了去防止卖方的那个户籍一直滞留在那里, 从而导致影响到子女的入学的。
上面讲的这些内容是关于买房的通用的指导说明。在实际执行的过程中, 要以在购房那个时间点, 上海市以及购房者所在的那个区, 最新发布的政策文件为准才可以。大家建议在交易之前, 至少提前1个月的时间去完成资格的自我检查。这样做是为了给贷款审批和办理过户这些事情预留出足够的时间。
